Один из знаковых объектов недвижимости в центре Перми - бывший головной офис Западно-Уральского банка Сбербанка на набережной - может поменять владельца. Заявку на его покупку за 320 млн руб. подал холдинг «Самарская инвестиционная компания», управляющий в Поволжье крупным агрохолдингом и сетью медицинских центров. В компании пока не комментируют интерес к объекту. Эксперты считают возможную сделку привлекательной, но отмечают, что здание сложно перепрофилировать под торговый центр.
Аукционная комиссия 23 октября подвела итоги торгов, проводившихся на электронной площадке «Сбербанк-АСТ», по продаже имущественного комплекса бывшего головного офиса Западно-Уральского банка Сбербанка в Перми по ул. Монастырской, 4. В имущественный комплекс входили недвижимость общей площадью 10,2 тыс. кв. м (часть трехэтажного кирпичного административного здания площадью 9888 кв. м, здания ЦТП и трансформаторной, сети, а также 9390/10000 долей в праве на земельный участок, общей площадью 8923 кв. м). Начальная цена лота составила 320 млн руб.
На торги единственную заявку прислало АО «Самарская инвестиционная компания» («СИНКО»). Претендент предложил за имущество стартовую цену. В связи с тем, что на торги поступила одна заявка, они признаны несостоявшимися. В то же время Сбербанк вправе заключить договор с единственным участником по предмету торгов по начальной (стартовой) цене торгов.
Сбербанк еще в прошлом году объявил о намерении продать сразу несколько крупных объектов недвижимости в Перми. Продажа была связана с оптимизацией структуры банка: в Перми находилось территориальное учреждение - Западно-Уральский банк. Головной офис принял решение его ликвидировать, а пермское отделение перевести в подчинение Волго-Вятского банка. Крупнейшим объектом, выставленным на продажу, стал центральный офис Западно-Уральского банка, торги стартовали в ноябре 2017 года. Изначально банк просил за объект 370 млн руб., но затем снизил стартовую цену на 50 млн руб. Сейчас в здании находится пермское отделение Сбербанка.
Собеседник, близкий к банку, подтвердил „Ъ-Прикамье“, что объект продан - кредитное учреждение планирует покинуть его до 1 мая 2019 года. При этом пермское отделение может быть переведено в офис по ул. Куйбышева, 66.
В «СИНКО» пообещали прокомментировать интерес к пермскому объекту недвижимости позже.
АО «СИНКО», по данным «СПАРК-Интерфакс», зарегистрировано в Самаре в 1991 году. Основной вид деятельности - оптовая торговля зерном, необработанным табаком, семенами и кормами для сельскохозяйственных животных. Гендиректор АО - основной владелец компании Эдуард Мнацаканян. Выручка «СИНКО» за прошлый год составила 609,5 млн руб., чистая прибыль - 36,7 млн руб.
На официальном сайте «СИНКО» указано, что это холдинг, занимающийся производством и переработкой продукции растениеводства, животноводством и садоводством, пассажирскими и грузовыми перевозками, книготорговлей и медициной в Самарской, Саратовской, Ульяновской, Оренбургской, Пензенской и других областях. Агрохолдинг «Зерно жизни» (входит в «СИНКО») обрабатывает 140 тыс. га сельскохозяйственных земель, в его активе пять элеваторов и два мукомольных завода. Группа также развивает книготорговую сеть «Метида» в Самаре и сеть многопрофильных медицинских центров «Медгард» в Приволжском федеральном округе (Самара, Тольятти, Ульяновск, Оренбург, Саратов и Набережные Челны). На разной стадии проектирования и строительства находятся клиники в Пензе, Саратове, Ульяновске и Энгельсе.
Отметим, что самарский холдинг занимается инвестициями в недвижимость, в которой потом развивает один из своих бизнесов. Так, в ноябре 2016 года «СИНКО» приобрел 100% акций издательско-полиграфического комплекса «Пензенская правда» (самую крупную типографию Пензы, расположенную в центре города). Начальная цена акций составляла 323 млн руб., имущество досталось самарцам по минимальной цене - 161,5 млн руб. После покупки Эдуард Мнацаканян анонсировал планы по созданию многопрофильного лечебно-диагностического комплекса «Медгард-Пенза» на базе одного из зданий типографии.
Директор УК «Столица» Константин Копытов называет приобретение самарской компании в Перми удачным. «Мы в свое время присматривались к этому объекту, рассматривали несколько вариантов его использования. Он расположен в тихом центре, в уникальном месте, у которого есть серьезные перспективы развития с учетом планов краевых властей по преобразованию территории вдоль Камы. Кроме того, это автономный объект - он обеспечен коммунальной инфраструктурой, построен недавно, с особыми требованиями по пожарной безопасности. Да, там достаточно оригинальные планировки, но это не проблема. Если, например, здание будет использоваться под медклинику - это вполне разумный вариант. Думаю, объект подходит с точки зрения резервных источников питания, водоснабжения, отопления, освещенности и прочего. Плюс там достаточно парковочных мест»,- отмечает собеседник „Ъ-Прикамье“. Цена сделки, по мнению господина Копытова, хорошая: «В центре города 32 тыс. руб. за „квадрат“, причем здание с землей, - дешевле в этом месте не будет».
Финансовый директор группы РИАЛ Марина Медведева считает, что этот объект не подходит под офисы и ТЦ, для реконструкции в который мешает сложная планировка помещения и крайне высокая, по мнению эксперта, кадастровая стоимость объекта. В то же время госпожа Медведева видит перспективы у объекта в связи с грядущей реновацией набережной и закрытием железной дороги по соседству. По ее мнению, в этом здании мог бы появиться специализированный ТЦ - для торговли предметами роскоши. Третий этаж здания можно отдать под рестораны - с видом на Каму, полагает она.
Один из участников рынка недвижимости в Перми, просивший об анонимности, предположил, что продажа офиса самарской группе может быть одним из этапов многоходовой сделки, в рамках которой банк кредитует проекты холдинга, а «СИНКО» приобретает объект недвижимости. Купленный объект в итоге может оказаться объектом залога, добавил он.
Вячеслав Суханов, Светлана Быкова
Итак, у нас очередное подведение итогов динамики цен на недвижимость в Москве . Сегодня речь о 2 квартале 2016 года. И цены в некоторых случаях странно застопорились... Перед ростом?
Куда движутся цены на квартиры в 2 квартале 2016 года
Да, если взять среднюю динамику по всем округам и по всем объектам (квартиры и комнаты), то общее направление цен на жилую недвижимость в Москве остается прежним - вниз.
Но если присмотреться, видно, что основное падение происходит в сегменте комнат в коммунальных квартирах - до 4,15%(или минус 220 000 рублей) в СЗАО.
По остальным сегментам вторичного рынка всё не так однозначно во втором квартале:
- Однокомнатные квартиры : средний рост цен на 0,15%. Но если посмотреть на ситуацию в округах, то получается, что в большинстве из них рост более ощутимый - 1,31% в ВАО и 1,40% в ЮЗАО.
- Двухкомнатные квартиры : здесь четкое падение, причин для роста пока никто не видит. Самое большое - в ВАО(1,78% или на 150 000 рублей в среднем). Самое маленькое - в СЗАО(0,33% или около 30 000).
- Трехкомнатные квартиры : почти везде падение. Причем в ВАО очень ощутимое - на 3%(примерно на 350 000 рублей средней цены). Но есть и небольшой рост - в СЗАО, САО и ЮАО.
А что происходит с ценами в 1 полугодии 2016 года?
Мы не стали останавливаться как обычно на итогах квартала и решили оглянуться назад подальше - посмотреть, что призошло с ценам на недвижимость в Москве в первом полугодии 2016 года.
Если посмотреть на нашу динамику цен за больший срок, то здесь всё более понятно - цены пока падают.
- Комнаты в коммунальных квартирах всё еще отыгрывают невероятно мощный рост в конце 2014 года, когда люди хотели хоть как-то спасти свои сбережения и вкладывали деньги в то, на что их хватало. Также на их цены влияет введение немалого количества , которые усложняют их продажу. Наибольшее падение в этом сегменте - 7,67%
- Однокомнатные квартиры : больше всего просели СВАО и ВАО(6,35% и 6,5% соответственно) - примерно на 500 000 рублей средней цены.
- Двухкомнатные квартиры : здесь тоже рекордсмен ВАО (6,34% или почти 600 000 рублей). В остальных округах падение за полгода составило не менее 3%
- Трёхкомнатные квартиры : опять ВАО бьёт рекорды (6,95% или почти 900 000 рублей минус от средней цены). Меньше всего просели цены на квартиры в ЗАО - на 1,93% или меньше чем на 300 000 рублей.
Однокомнатные квартиры являются показателем движения рынка - всегда спрос и рост начинается с однокомнатных квартир, которые потом подтянут за собой остальные сегменты.
Возможно сейчас наступает именно этот момент.
О количестве квартир, выставленных на продажу
И ещё один параметр, который мы отслеживаем с этого года - количество выставленных на продажу квартир. Это позволяет посмотреть на рынок московской недвижимости не только со стороны изменения цен, но и копнуть глубже - как ведут себя продавцы, придерживают или "сливают" квартиры.
Если смотреть на этот параметр в первом квартале 2016 года , то общее количество выставленных на продажу квартир выросло во всех сегментах:
- Однокомнатные квартиры - на 3217
- Двухкомнатные квартиры - на 1231
- Трёхкомнатные квартиры - на 1450
- Комнаты в коммуналках - на 988
Однако, во втором квартале показатель начал меняться:
- Однокомнатных квартир стало меньше на 1110
- Двухкомнатных квартир осталось примерно столько же.
- Трёхкомнатные квартиры - тоже в пределах стандартного, снизилось на 149 штук
- Количество комнат в коммуналках в продаже уменьшилось на 357 штук.
Выводы
Во втором квартале этого года что-то случилось на рынке вторичной недвижимости в Москве. В конце апреля-начале июня все зашевелились, пошли сделки и количество запросов на покупку квартир полезло вверх.
В принципе, теперь это всё подтверждается теми цифрами, что мы представили в этом материале. За это время покупатели и продавцы договорились до реальных сделок и количество однушек на рынке недвижимости ощутимо сократилось.
Это отразилось на средних ценах на однокомнатные квартиры: они пошли мимо общего тренда - вверх .
Если вы собираетесь купить квартиру в Москве и вас волнует безопасность предстоящей сделки - проконсультируйтесь с нами по телефонам 8 499 403-1143 или 8 963 750-7293
Цены на недвижимость в каждом российском городе – от мегаполисов до глубинки – всегда были больной темой для большей части населения. Для покупки жилья приходилось откладывать и экономить на протяжении долгих лет, или же брать ипотеку, попадая при этом в условия, при которых чуть ли не до старости надо выплачивать кредит. - тоже больной вопрос для многих.
Казалось бы, можно радоваться, в 2015 году цены на покупку и аренду квартир заметно снизились . Но экономика - палка о двух концах. Вместе с ценами снизились и доходы населения. А что делать тем, кто влез в ипотеку на 15-20 лет по высокой цене? Кто копил всю жизнь и отдал за однушку в Москве 200 тысяч полновесных долларов?
Сегодня IQ Review предлагает вашему вниманию аналитический обзор российского рынка жилой недвижимости 2016. Мы расскажем, сколько стоит аренда однокомнатной квартиры в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и других крупнейших городах России. Также вы узнаете, за сколько такую же квартиру можно купить (или продать), что думают эксперты о рынке аренды и продажи квартир в 2016 году.
история российского рынка недвижимости - как изменялись цены с 2000 года 
Что будет с ценами на недвижимость в 2016 году в России - мнения экспертов
Валерий, риелтор, компания «Инком-недвижимость» : «Экономика не бывает справедливой. Она такая, какая она есть. Ее надо принять. Рынок недвижимости - вещь инерционная. Этим он и хорош, его можно четко прогнозировать. По внутренней статистике «Инкома», инерция рынка недвижимости к общему движению в экономике составляет около 4 месяцев. Сейчас в экономике все плохо, и цены расти не будут, даже в рублях. Если вы собираетесь покупать квартиру, дождитесь начала роста цен на нефть, после этого действовать надо быстро».
Елена, риелтор, компания «Триумф» : «Рынок недвижимости достаточно вялый, у покупателей нет денег, продавцы снижают цены. Взяла в работу на продажу однушку недалеко от МКАД в декабре - цена адекватная, одна из самых низких на рынке, состояние хорошее. Середина января - ни одного просмотра, мне уже перед собственником стыдно. Попросила его сегодня снизить цену, он пока не готов. Но обычно они сдаются на третий-четвертый месяц без просмотров. В последнее время тенденция такая. Рынок сильно просел, год назад такие же квартиры разлетались на 20-25% дороже (в рублях). Сложно сказать, что будет дальше, но пока перспектив роста нет никаких».
Александр, финансовый аналитик: «Я сейчас покупаю российские акции на перспективу. Если бы было денег побольше, я бы присмотрелся к покупке какой-нибудь дешевой новостройки в черте МКАД на этапе строительства. Цены на них прилично упали, можно найти вариант студии до 4 миллионов. Цены на нефть не будут вечно такими низкими. Купив сегодня квартиру за 50 тысяч долларов, ее можно будет продать за 100, лет через пять, например, при хорошей внешней конъюнктуре. Или жить в ней - ведь не каждый год появляется возможность купить квартиру в Москве за 50 тысяч долларов».
Карта новостроек Московского региона, выборка до 4 миллионов рублей. Выгодно ли покупать квартиру сейчас?
Ввиду того, что стоимость жилья в РФ продолжает снижаться – на данный момент ответ однозначно отрицательный. По сравнению с январем 2015, в сентябре цены упали в среднем на 10% (в рублях), причем чаще стали появляться объявления о срочной продаже, когда можно сторговать дополнительную скидку за быструю сделку. Вдобавок наблюдается явный перевес предложения – начиная со второй половины нулевых, в крупных городах началась активная застройка. Как следствие, новостройки, которые начали возводиться до начала кризиса, сейчас тоже предлагаются со скидками.
Можно предположить, что в ближайшие месяцы состоится дальнейшее плавное снижение цен на рынке вторичного жилья в России. Вдобавок, существенно увеличивается количество предложений, которые поступают на продажу, но не находят покупателя. Люди начали осознавать, что рынок падает, и пытаются избавиться от инвестиционных квартир.
Самый лучший вариант для тех, кто точно решил покупать жилье – это определиться с конкретными требованиями (районом, этажом, метражом, состоянием и так далее) и внимательно отслеживать предложения и цены, не торопясь с покупкой.
Актуальные цены на недвижимость в 2016 году
В заключение приведем собственную аналитику. Это данные, собранные редакцией IQR из открытых источников. Данные имеют известную долю погрешности (можно найти как дороже, так и дешевле, все зависит от района), но в целом отражают стоимость аренды и продажи недвижимости в нашей стране на 2016 год.
Таблица цен на квартиры по городам России 2016
Стоимость в рублях, представлен эконом-сегмент, в самых крупных городах цены актуальны для окраинных районов.
| Город | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные |
|---|---|---|---|
| 4 400 000 | 6 000 000 | 8 000 000 | |
| Санкт-Петербург | 3 700 000 | 5 300 000 | 7 100 000 |
| Новосибирск | 2 400 000 | 3 300 000 | 4 200 000 |
| Екатеринбург | 2 400 000 | 3 200 000 | 4 100 000 |
| Нижний Новгород | 2 100 000 | 2 900 000 | 3 600 000 |
| Казань | 2 100 000 | 3 100 000 | 3 800 000 |
| Челябинск | 2 000 000 | 2 900 000 | 3 700 000 |
| Омск | 2 100 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Самара | 2 000 000 | 2 900 000 | 3 600 000 |
| Ростов-на-Дону | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 700 000 |
| Уфа | 2 100 000 | 2 800 000 | 3 700 000 |
| Красноярск | 2 000 000 | 2 700 000 | 3 600 000 |
| Пермь | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Воронеж | 2 000 000 | 2 700 000 | 3 500 000 |
| Волгоград | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 500 000 |
| Саратов | 1 800 000 | 2 500 000 | 3 300 000 |
| Краснодар | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Тольятти | 1 800 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Тюмень | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Ижевск | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Барнаул | 1 800 000 | 2 600 000 | 3 400 000 |
| Иркутск | 1 900 000 | 2 500 000 | 3 400 000 |
| Ульяновск | 1 900 000 | 2 600 000 | 3 400 000 |
| Хабаровск | 1 800 000 | 2 600 000 | 3 500 000 |
| Владивосток | 1 900 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
Таблица стоимости аренды квартиры по городам России (цены на начало 2016 года)
Цены в рублях, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в элитных районах не рассматривались.
style type=»text/css»>
.tg {border-collapse:collapse;border-spacing:0;border-color:#999;margin:0px auto;}
.tg td{font-family:Arial, sans-serif;font-size:14px;padding:10px 5px;border-style:solid;border-width:1px;overflow:hidden;word-break:normal;border-color:#999;color:#444;background-color:#F7FDFA;}
.tg th{font-family:Arial, sans-serif;font-size:14px;font-weight:normal;padding:10px 5px;border-style:solid;border-width:1px;overflow:hidden;word-break:normal;border-color:#999;color:#fff;background-color:#26ADE4;}
.tg .tg-s6z2{text-align:center}
.tg .tg-hgcj{font-weight:bold;text-align:center}
@media screen and (max-width: 767px) {.tg {width: auto !important;}.tg col {width: auto !important;}.tg-wrap {overflow-x: auto;-webkit-overflow-scrolling: touch;margin: auto 0px;}}
| Город | Однокомнатные эконом | Однокомнатные в центре | Двухкомнатные | Трехкомнатные |
|---|---|---|---|---|
| 25000 | 55000 | 43000 | 55000 | |
| Санкт-Петербург | 17000 | 30000 | 27000 | 36000 |
| Новосибирск | 13000 | 23000 | 21000 | 25000 |
| Екатеринбург | 13000 | 22000 | 20000 | 25000 |
| Нижний Новгород | 13000 | 21000 | 19000 | 23000 |
| Казань | 12000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Челябинск | 10000 | 19000 | 17000 | 20000 |
| Омск | 10000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Самара | 10000 | 19000 | 17000 | 20000 |
| Ростов-на-Дону | 11000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Уфа | 10000 | 19000 | 16000 | 16000 |
| Красноярск | 11000 | 19000 | 16000 | 19000 |
| Пермь | 10000 | 18000 | 16000 | 19000 |
| Воронеж | 9000 | 16000 | 15000 | 18000 |
| Волгоград | 9000 | 16000 | 15000 | 18000 |
| Саратов | 9000 | 16000 | 14000 | 18000 |
| Краснодар | 9000 | 17000 | 14000 | 18000 |
| Тольятти | 9000 | 16000 | 14000 | 18000 |
| Тюмень | 8000 | 16000 | 14000 | 17000 |
| Ижевск | 8000 | 16000 | 13000 | 17000 |
| Барнаул | 7000 | 15000 | 13000 | 17000 |
| Иркутск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Ульяновск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Хабаровск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Владивосток | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
Прошедший 2015 год на рынке недвижимости, как на первичном, так и на вторичном, получился непростым. На фоне неблагоприятных экономичных факторов, которые были обусловлены высокой инфляцией и сокращением реальных доходов населения, цены на квадратные метры в Москве потихоньку поползли вниз.
Подведём итоги
«На вторичном рынке Москвы стоимость жилья большую часть 2015 года снижалась. Однако в начале года на фоне заметного сокращения объёма предложения цена предложения росла, что побудило многих собственников вновь выйти на рынок. Начиная с апреля цена предложения постепенно начала корректироваться в сторону понижения. Данная тенденция сохранилась до конца года. В декабре цена предложения составила 221,5 тысячи рублей за квадратный метр. Уменьшение средней удельной цены предложения по отношению к марту 2015 года (максимальная цена за период) составило 11%, при этом с начала года её снижение не превысило 4%», — рассказала Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости».
Похожая ситуация касается и первичного рынка, новостроек. Правда, застройщики, в отличие от частных собственников, имеют больше пространства для манёвра, ведь у них цена квадратного метра зависит не от стоимости, за которую они покупали эту квартиру, как у частников, а от себестоимости постройки. В итоговую цену заложена достаточно большая маржа, которую, если есть необходимость, можно и уменьшить. Отсюда и возможность безболезненно делать скидки на достаточно стандартные 10-15%.
Но даже с учётом скидок по мере строительства цена любой квартиры в новостройке возрастает — чем ближе момент сдачи дома в эксплуатацию, тем стоимость квадратного метра больше. Вместе со снижением цен в уже готовых проектах стоимость росла в тех жилых комплексах, которые продолжали возводиться. Два этих фактора, нивелировавших друг друга, привели к тому, что средняя цена квадратного метра на первичном рынке даже немного возросла. Правда, это касается массового сегмента, в бизнес-классе наблюдалось падение цен.
«В массовом сегменте на первичном рынке недвижимости Москвы средняя цена квадратного метра практически не изменилась и находится на уровне 147 890 рублей. За год рост составил всего 0,4%», — объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп».
Однако, несмотря на готовность собственников идти на уступки в цене и дисконтные программы от застройщиков, объёмы рынка в 2015 году заметно снизились.
«Главным трендом года стало радикально снижение объёма рынка. Если говорить о вторичном жилье, то количество сделок сократилось на 30-35%, по новостройкам за счёт программы государственной поддержки ипотеки провал не такой сильный — около 20%», — приводит статистику Максим Морозов, управляющий партнёр девелоперской компании «m9 development».
Отсюда следует логичный вопрос: достиг ли рынок дна? Если да, то можно ожидать роста цен. Если нет, то можно ли говорить о продолжении этого свободного падения?
«Тема «дна рынка» и «большого ценового падения» активно муссируется в СМИ, периодически те или иные эксперты предрекают скорый обвал рынка, однако по итогам 2015 года ценовая динамика всё-таки не даёт оснований говорить о наступлении этого самого дна. Себестоимость строительства продолжает увеличиваться из-за удорожания иностранных строительных материалов и оборудования, а также увеличения стоимости грузоперевозок и рабочей силы. Падения цен, которое предрекали в этом году и которое так и не произошло, в следующем году, скорее всего, не произойдёт», — считает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра «Est-a-Tet».Что будет с ценами в 2016 году?
«По нашим оценкам, при сохранении текущей макроэкономической конъюнктуры, отсутствии острых ситуаций в политике и экономике наступивший год на вторичном рынке жилья будет примерно похож на 2015 — с той разницей, что продавцы и покупатели в целом адаптировались к общей неопределённости и в значительной степени расстались с иллюзиями о скором обвале цен, равно как и об их неминуемом увеличении на фоне увеличивающейся инфляции и продолжающегося ослабления рубля. В такой ситуации мы не ждём резких изменений рублёвых цен. Скорее можно предположить их незначительное плавное снижение к концу года — примерно на 5-7%», — объясняет Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Схожих показателей ожидают эксперты и на первичном рынке недвижимости.
«Если рассмотреть прогнозы по макроэкономическим показателям, то, согласно уже несколько раз откорректированным прогнозам, ВВП ожидается -0,8%, инфляция 9,5% и продолжающееся падение реальных доходов граждан. Учитывая, что на платёжеспособный спрос влияет как раз инфляция и реальные доходы, мы видим, что картина не оптимистичная. А по законам макроэкономики, цена является отражением спроса, поэтому роста цен ожидать не стоит. Например, в Московской области застройщики прогнозировали рост цен с начала года, но оставили их на прежнем уровне именно потому, что боятся падения продаж. Надо признать, что рынок новостроек сейчас уже не инвестиционно привлекателен», — отвечает на наш вопрос Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Сложившаяся ситуация играет на руку покупателю, который собирается приобрести квартиру не в качестве относительно краткосрочной инвестиции, а, как говорится, для себя, чтобы жить в ней.
«Скорее всего, сложившаяся тенденция сохранится на рынке, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. В текущих условиях покупатель находится в выигрышном положении, и приобретать квартиры для себя очень выгодно! Вторичный рынок сильно зависим от внешних экономических и политических событий, и если ситуация будет усугубляться, то цены явно будут не расти, а падать», — уверена Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».Покупать или продавать?
Но рынки рынками, конъюнктуры конъюнктурами, а простому человеку необходимо знать ответ на два конкретных вопроса. Первый из них звучит так: стоит ли сейчас продавать квартиру, если в этом есть необходимость? Ведь после такого снижения рынок может начать быстрый рост и вскоре восстановит позиции, как мы это уже видели в 2008 году. Тогда ту же самую квартиру можно будет продать дороже.
«На мой взгляд, для продажи недвижимости сейчас не самый лучший момент, и многие собственники это хорошо понимают. Успешно и без большого дисконта сейчас можно продать только объекты, которые обладают полным набором характеристик ликвидного предложения — с высоким уровнем транспортной доступности, оптимальной планировкой и наличием хорошего ремонта. Такими характеристикам обладают далеко не все объекты, остальные же в условиях снижения спроса могут быть реализованы только с предоставлением скидки. На сегодня жильё имеет смысл продавать только в случае проведения альтернативной сделки, когда на средства от проданной квартиры сразу приобретается новое более комфортное жильё. В противном случае, продав свою недвижимость, собственник может выйти из кризиса с меньшей вырученной суммой из-за обесценивания национальной валюты, и приобрести более комфортное или даже подобное жильё он уже не сможет», — объясняет ситуацию Владимир Богданюк.
В сложившейся ситуации на восстановление рынка может уйти не один год. Так что ждать возвращения стоимости своей квартиры к отметке конца 2014 года, возможно, потребуется достаточно долго.«Сегодня не самый лучший момент для продажи недвижимости, причём не важно — новостройка это по переуступке или жильё на вторичном рынке. Предложение превышает спрос, в результате инвесторы и продавцы вторичного жилья оказались в незавидном положении. Покупатели демпингуют и скидывают стоимость до 10-20%. В итоге сегодня продаётся только то жильё, собственники которого готовы идти на уступки. При этом предпосылок улучшения ситуации пока нет. 2016 год для вторичного рынка может оказаться ещё более сложным. Курс рубля снова сдаёт свои позиции, повседневные расходы увеличиваются, на рынке практически нет покупателей с «живыми» деньгами. Поэтому если средства от продажи квартиры нужны в течение 1-2 лет, то я советую поторопиться с её реализацией. Если же деньги требуются не срочно, то продавать жильё стоит только после восстановления рынка. А на это уйдёт не один год», — рассказывает Мария Литинецкая.
Главное — чётко понимать, на какие цели будут пущены деньги от продажи квартиры. Если это какие-то срочные задачи, которые нельзя отложить в долгий ящик, то роста цен ждать не стоит. Если же вы продаёте квартиру для покупки новой, то уже полюбившийся россиянам механизм вам в помощь — альтернативная сделка.
«Здесь всё зависит от целей, которых придерживается собственник жилья. Если речь идёт о продаже с последующей покупкой, то опасаться сделки не надо. Финансовых потерь не будет, так как обе квартиры будут продаваться со скидкой (и продаваемая, и покупаемая). Прямую продажу совершают те собственники, кому такая сделка необходима в силу житейских ситуаций. Отметим, что многие в текущей ситуации взяли тайм-аут и решили повременить с продажей, однако объём жилья на вторичном рынке очень велик», — считает Светлана Бирина.
Второй вопрос, которым сейчас задаются россияне, — стоит ли покупать квартиру сейчас, или лучше подождать, пока цены ещё упадут?
«Для покупателей сейчас очень хороший момент — рынок сейчас очень эмоциональный, и продавцы, которым сильно нужны деньги, идут на очень большой дисконт. Соответственно, достаточно велика вероятность найти хороший объект по очень привлекательной цене», — уверен Максим Морозов.
Ещё большее преимущество получают те, кто хранил деньги в иностранной валюте.
«Условно говоря, человек, который в мае 2015 года имел сбережения в долларах, достаточные для покупки однокомнатной квартиры в Москве, в настоящее время, не выходя за рамки того же бюджета, может позволить себе двухкомнатную квартиру категории «комфорт+» либо трёхкомнатную эконом-класса. При этом валютный рынок непредсказуем, никто не знает, когда ждать отскока рубля, и в целом настроение покупателей жилья, имеющих доллары и евро в качестве накоплений, сейчас таково, что люди предполагают скорое «дно», не настроены упорно сидеть в валюте «до победного» и с готовностью рассматривают интересные варианты решения своих жилищных вопросов», — объясняет Сергей Шлома.
Есть и ещё один совет тем, кто раздумывает над покупкой квартиры и склоняется к варианту «подождать», пока цена ещё не снизится.
«Стоит помнить о том, что на падающем рынке наиболее ликвидные объекты быстро находят новых собственников. И ожидая большего снижения цен, можно просто упустить квартиру, о которой мечтали», — предостерегает Ирина Пешич.Суммируя всё сказанное, можем сделать вывод, что в 2015 году цены на жильё хоть и снизились, но дна не достигли, в отличие от рынка, на котором отток сделок составил чуть ли не треть. В предстоящем году резких колебаний эксперты не ожидают, а значит, большинство показателей останутся на нынешнем уровне. В такой ситуации, если нет необходимости, с продажей квартиры лучше повременить. А вот покупать квадратные метры сегодня самое время — не стоит ждать у моря погоды. Вместо этого лучше постараться урвать самый лакомый кусочек по привлекательной цене.
от 2 789 320 руб. 635 новостроек +2,6%Правда, по мнению специалистов , реальное улучшение положения вещей может наступить только при общем оздоровлении макроэкономической ситуации. Последнее имеет шансы на развитие только в условиях стабилизации геополитической напряженности. Но, «за неимением гербовой пишем на простой»; в условиях системного дисбаланса приходится что-то подправлять вручную. А за подобными поправками нужно внимательно следить: они зачастую могут означать скорое изменение правил игры.
Защитить дольщиков
Несмотря на все принимаемые меры, проблема обманутых дольщиков никуда не ушла. И вот на этой почве могут вырасти серьезные побеги предстоящих изменений картины рынка.
Среди наиболее заметных законодательных инициатив стоит отметить предложение по переходу к новой системе приобретения готового жилья без участия средств дольщиков, считает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. Уже сейчас правительство России одобрило проект поправок в законодательство о долевом строительстве, включающий ведение Единого электронного реестра застройщиков, целевого использования средств дольщиков, а также ужесточение требований к размеру собственного капитала застройщиков. Все эти меры направлены на повышение уровня надежности компаний, возможность осуществления оперативного контроля в случае возникновения кризисной ситуации.
Отмечу, что стремление властей к минимизации рисков покупателей весьма оправдано, однако предложение по резкой отмене ДДУ может грозить серьезным ростом цен на недвижимость и полной модификацией структуры рынка. В этой связи инициативы по отмене ДДУ или внесудебное изъятие долгостроев могут принести позитивные результаты, но только с учетом тщательного анализа возможных последствий и четко выстроенного механизма введения изменений, говорит Саакянц.
Власти рассматривают различные схемы минимизации рисков дольщиков, однако сейчас рынок и так переживает непростые времена, и подобные нововведения постепенно могут привести к укрупнению рынка, считает Богданюк. «Потянуть» новые требования и условия для долевого строительства смогут далеко не все игроки рынка. При крайне высоких ставках для проектного кредитования примерно 70% от общего объема финансирования проекта поступает от дольщиков, 20% – кредиты и 10% – собственные средства. Таким образом, удержание до завершения строительства средств дольщиков как главного источника финансирования жилого строительства приведет как минимум к росту цен, поскольку застройщикам придется больше кредитоваться, укрупнению рынка, повышению нагрузки на банковскую систему, распространению «серых» схем, предупреждает эксперт.
Наряду с обсуждением темы о видоизменении процесса привлечения средств дольщиков по договорам долевого участия, в частности, о возможности передачи средств дольщиков до завершения строительства на банковские спецсчета, появилась еще одна «весточка», предсказывающая укрупнение рынка.
С 1 октября в ФЗ-214 были внесены поправки, согласно которым увеличился размер собственных средств у страховых компаний с 400 млн рублей до 1 млрд рублей. Это требования не к застройщикам, а к страховым компаниям, которые страхуют гражданскую ответственность застройщиков. Таким образом, на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков остались только несколько крупных страховых компаний, которые, скорее всего, готовы кредитовать только таких же крупных застройщиков с большим портфелем проектов, дабы минимизировать риски.
Правда, замечают в , само по себе выдавливание с рынка мелких и средних застройщиков вряд ли решит проблему дольщиков. Есть небольшие компании, реализовавшие поочередно два-три проекта, никаких нареканий от дольщиков не получившие. А есть супергигант СУ-155…
«Значимым событием стало банкротство одного из самых крупных девелоперов России – компании СУ-155, – говорит Саакянц. – Данная ситуация продемонстрировала всю нестандартность нынешнего кризиса, когда даже крупный застройщик с внушительным портфелем реализованных проектов не смог вовремя скорректировать свою стратегию развития и подстроиться под новые реалии. История с СУ-155 показала особую необходимость гибкого подхода к выстраиванию внутренней политики компании».
Царская доля
С 2016 года меняется налоговое законодательство. «Это должно определенным образом повлиять на людей, занимающихся перепродажей квартир», – считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Сейчас во внимание будет приниматься кадастровая оценка объекта недвижимости, а она приближена к рыночной, особенно это касается квартир в центре Москвы. Теперь занижать цену квартиры до 1 млн руб. будет бессмысленно, налог будут взимать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. «Эти новшества могут как повысить объем собираемых налогов, так и в некоторых случаях уменьшить количество спекуляций на рынке вторичного жилья», – говорит она.
Кроме того, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, с 1 января 2016 года предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличивается с 3 до 5 лет. «Условно говоря, если вы купили квартиру в декабре 2015 года и успели зарегистрировать собственность до 31 декабря 2015 года, то для вас действуют старые правила – вы освобождаетесь от налога на доход через три года собственности, – говорит она. – Однако если вы стали собственником с 1 января 2016 года, то от налога на доходы вы освобождаетесь только через 5 лет. На мой взгляд, это может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости как актива в целом. Да, можно продать квартиру по переуступке. Но цена за такой период времени попросту не успевает «отрасти». А учитывая сложную ситуацию с высокими ипотечными ставками, инвестор и вовсе рискует не продать квартиру в определенные сроки».
Защитить персональные данные
В 2015 году довольно бурно и преимущественно «со знаком минус» обсуждался законопроект о закрытии персональных данных о владельцах жилья. «От мошенников людей маловероятно, что он защитит, поскольку существует множество других источников информации по персональным данным, – отмечает Богданюк. – А вот процесс регистрации документов усложнится и удлинится, поскольку обойтись без этой информации нельзя».
Более того, подобное ограничение как раз и может создать благоприятную почву для мошенников.
«Выписка из ЕГРП не содержит информацию сугубо личного характера, этот документ просто подтверждает, кто является собственником определенной квартиры, – говорит Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – И если продавец по какой-либо причине откажется предоставить такую выписку (например, сославшись на закон – сайт), то потенциальному покупателю будет сложно убедиться, что перед ним истинный владелец. И если такое ограничение действительно будет принято, это, возможно, создаст дополнительные благоприятные условия для мошенников, усложнит проведение сделок купли-продажи».
Дорожные истории
Очень важно, что власти уделяют огромное количество развитию территорий, в частности, транспортной инфраструктуре, говорит Литинецкая. Наряду с глобальными планами по реконструкции магистралей в черте города, правительством предусмотрен ряд столь же обширных мероприятий по ремонту и расширению участков дорог, проходящих на территории ближайшего Подмосковья, а также строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) и прокладка легкого метро.
«Одно из самых важных и ожидаемых, на мой взгляд, событий – реконструкция Калужского шоссе, которое завершится в 2016 году. Для Новой Москвы эта дорога, по сути, является транспортной артерией. И расширение трассы значительно улучшит транспортную ситуацию на присоединенных территориях, – считает эксперт. – В свою очередь это приведет к повышению покупательской активности, поскольку именно проблема с транспортной доступностью зачастую была фактором, ограничивающим спрос».
Но, как и любое условие работы на рынке, транспортный фактор может приносить пользу, а может и мешать.
Среди нововведений, которые могут негативно сказаться на развитии отрасли, стоит отметить поправки в федеральное законодательство, ужесточающие требования к нормам загрузки автотранспорта, и введение системы «Платон» для большегрузных машин за проезд по дорогам федерального значения, считает заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. Он привел мнение президента Ассоциации застройщиков Московской области Андрея Пучкова: из-за новых правил грузоперевозок себестоимость строительных работ в Подмосковье вырастет минимум на 7-8%». «Наиболее болезненно изменения условий перевозки отразятся на застройщиках, реализующих проекты в эконом- и комфортклассе, т.е. наиболее доступных сегментах жилья», – считает Блинов.
Нашли ошибку в тексте ? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13904 (1 сегодня)
Подпишитесь на ежедневную рассылку сайт
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья
Цена, продавец
Адрес, описание
Всего в базе сайт:
635 новостроек Москвы от 2 789 320 руб.
140 новостроек Новой Москвы от 3 601 220
руб.