Чтобы понять, что такое экспликация, достаточно обратиться к правовым актам, содержащим требования к оформлению квартир и других помещений . Так для оформления собственности или узаконивания перепланировки нельзя обойтись без техплана квартиры. В свою очередь в техплане есть графический план помещений, к которому в обязательном порядке прикладывается пояснительная записка в виде таблицы или текста – это и есть экспликация.
Что такое экспликация
В Приказе минэкономразвития №583 содержится пояснение о том, что должен содержать техплан помещения. Так в план включается два основных раздела:
- текстовая часть;
- графическая часть.
В текстовой части описываются общие сведения:
- реквизиты документов (решения суда, свидетельства о праве, о наследстве);
- общие характеристики квартиры (площадь, этажность, виды коммуникаций);
- заключение инженера.
А в графическую часть в обязательном порядке включаются поэтажный план и экспликация. При этом обе части обозначены в Приказе одним термином – «План этажа».
Поэтажный план – это часть проектной документации дома , в которой начерчены и обозначены границы квартир, площадок, с указанием расположения дверей, окон, балконов и т.д. В свою очередь план квартиры – это чертеж всех ее помещений – жилых и нежилых, где также обозначены перегородки, окна, двери, санузлы.
Экспликация же – это пояснение к плану : в виде текста или таблицы кадастровый инженер расписывает все характеристики всех помещений квартиры или особняка с указанием литер:
- назначение (кладовая, жилая комната, кухня и т.д.);
- материал стен;
- площадь и объем;
- информация о коммуникациях.
К сведению. Отдельным документом экспликация оформляется редко , обычно она прилагается к техплану. Однако в некоторых случаях она может понадобиться, например, при газификации или при монтаже новых коммуникаций.
Что это за документ
Взглянув на экспликацию можно понять, что собой представляет помещение:
- на каком этаже находится;
- из чего построены стены;
- каковы помещения по высоте и по площади;
- насколько изношены части помещения.
По сути, экспликация – это документ, который поможет разобраться в архитектурном плане .
Для обывателя это не более, чем справка о помещении, но для инженеров и специалистов экспликация – это важный документ. Например, в доме меняется газовое оборудование (вместо АГВ монтируется двухконтурный котел или квартиру решено оборудовать индивидуальным газовым котлом). Для этого нужно в горгаз обязательно предоставить поэтажный план с экспликацией, так как необходимы сведения:
- о помещении, где будет смонтировано оборудование (расположение вытяжки, дверей, материал стен);
- о соответствии помещения СНиПам (по площади, расположению на этаже);
- о расположении труб и другого оборудования.
Когда нужна экспликация
Экспликация, как часть техплана, необходима в случаях:
- ввода в эксплуатацию дома;
- узаконивания перепланировки;
- оформления ипотеки.
Всем известно, что сегодня налог на квартиру рассчитывается по кадастровой стоимости. А откуда эта стоимость берется? Все просто: оценщик Росреестра рассчитывает стоимость каждого объекта по сведениям техплана. Одним из элементов техплана обязательно является экспликация, из которой инженер выясняет суммарную площадь помещения. Исходя из площади и региональных тарифов складывается кадастровая стоимость.
При перепланировке квартиры может измениться значение жилой площади. Например, балкон утепляется и присоединяется к комнате, из-за чего жилая площадь увеличивается. А это означает, что изменится ставка оплаты за отопление.
Кроме того, перепланировкой может быть нанесен вред общему имуществу дома. Например, изменение параметров несущих стен (замена кирпичной кладки на перегородки из ГКЛ) может стать угрозой целостности общей стены и плит перекрытий. Из экспликации специалисты сразу поймут – можно ли допустить такие изменения.
Оформление ипотеки – это отдельный вопрос. Банки требуют экспликацию, чтобы их оценщик смог рассчитать реальную цену закладываемой квартиры . На цену влияют многие характеристики: и материал стен, и площади помещений, и наличие коммуникаций. При выдаче кредита банкиры должны быть уверены, что в случае финансовых проблем должника квартиру можно будет продать по ее реальной цене.
Отдельным документом, то есть, без оформления техплана, экспликация необходима :
- при подведении коммуникаций (подключение водопровода, канализации, газа, электричества: сведения необходимы для выдачи техусловий);
- при смене оборудования (замена газовых котлов, установка двухконтурных котлов вместо колонок и АГВ, монтаж индивидуального отопления).
Новый хозяин помещения может заказать экспликацию, чтобы точно знать:
- где располагается электропроводка и коробки;
- каков износ стен или оборудования и не нужна ли их замена или реконструкция.
Где заказать экспликацию
Раньше технический учет жилья контролировался БТИ, сегодня эта функция возложена на Росреестр
. Однако экспликация БТИ не теряет своей актуальности: в бюро работают лицензированные кадастровые инженеры, уполномоченные готовить на заказ техпланы и экспликации.
Все сведения о квартирах и домах, построенных до 2013 (техпланы, графические планы, экспликации) года есть в БТИ. Документы на построенные позже помещения есть у застройщика. Если нужна только выписка из техплана, можно обратиться в эти органы.
Новый же документ можно заказать:
- в БТИ;
- в специализированной компании;
- у частного инженера.
Важно. Готовить техпланы, а значит и экспликации, имеют право только лицензированные специалисты , занесенные в перечень кадастровых инженеров Росреестра.
Список аккредитованных инженеров можно найти на сайте кадастровой палаты вашего региона (области, края). В списке есть сведения об инженерах:
- номер лицензии;
- время действия лицензии;
- телефон или адрес организации.
Выбрать можно любого инженера из списка, сравнив цены и сроки изготовления экспликации. С инженером обязательно заключается договор. Для подписания договора от вас потребуются документы:
- паспорт;
- документы на квартиру.
Внимание! Не обязательно владеть квартирой, чтобы заказать экспликацию, нужно лишь указать сведения о собственнике .
Готовый документ вы получите уже через 10 дней со дня оплаты. Однако в договоре с инженером может указываться и больший срок, на это обратите внимание.
Цена вопроса
Ничего определенного о том, во сколько вам встанет изготовление техплана или
экспликации, сказать нельзя, поскольку все зависит от множества факторов:
- регион расположения квартиры (дальше от столицы – ниже цены);
- размеры помещения (комната будет обмеряна быстрее и дешевле особняка);
- состав работ (техплан со всеми приложениями обойдется дороже отдельной экспликации).
Важно. Что такое экспликация с точки зрения узкого специалиста? Это подробное пояснение о расположении и составе оборудования или помещения. Экспликация, необходимая для газификации обойдётся намного дороже обычной, так как состав работ отличается: в обычной можно не обозначать расположение и материал вытяжки, например, или схему газопровода.
Экспликация помещений – это таблица, содержащая основные технические сведения о жилом и нежилом помещении. Документ, как правило, составляют при проектировании здания или его технической инвентаризации. Он позволяет заинтересованным лицам получить информацию о каждом помещении в доме, квартире или техническом здании.
Какая информация содержится в экспликации
Порядок составления экспликации содержится в ГОСТ 21.501-93 СПДС Правила выполнения документации архитектурных и конструктивных решений.
Справочная информация, содержащаяся в экспликации:
- Адрес месторасположения помещения;
- Назначение помещения (жилое, производственное);
- Материал изготовления стен в помещении (включаются внешние и внутренние перегородки);
- Материал оконных рам;
- Информация о материалах внутренней отделки пола, потолка и стен;
- Сведения о внутренних коммуникациях: электричество, водо- и газоснабжение, а также способ отопления помещения (газ, вода, печное отопление);
- Общую площадь помещения, а также отдельно жилую и площадь вспомогательных помещений (к вспомогательным помещениям относят кухню, санузлы, кладовую и другие технические помещения; балконы вообще не включаются в общую площадь квартиры);
- Информацию о площади каждого жилого и вспомогательного помещения в квартире (как указано в образце);
- Дата и цель последней проверки экспликации.
Когда нужна экспликация помещений
- При вводе нового объекта строительства в эксплуатацию.
- При продаже квартиры. Экспликация с поэтажным планом позволят покупателю составить представление о предмете продажи даже без осмотра.
- Для отчуждения недвижимости независимо от способа: дарение, обмен и т.д.
- При проведении перепланировки в жилом помещении. После перепланировки с соответствующим разрешением во все технические документы жилого помещения, в том числе и в экспликацию, вносятся изменения. Если план экспликации не будет соответствовать реальной обстановке в квартире, у собственника возникнут проблемы при продаже, дарении или другом способе отчуждения жилья.
- Для получения ипотечного кредита либо другого займа под залог квартиры.
Следует отметить, что во всех перечисленных случаях кроме экспликации понадобится также поэтажный план (представляет собой схематичное расположение квартир на этаже). Оба эти документа практически всегда действуют в связке, их объединение называют план экспликации.
Где получить экспликацию
Экспликацию зданий и сооружений, построенных после 2013 года можно взять у организации застройщика или управляющей компании.
Если здание старше, то обращаться за документом можно в:
- МФЦ, обслуживающий адрес строения.
То есть для получения экспликации необходимо обратиться к организации, проводившей первоначальный обмер в строении. В настоящий момент изготовлением экспликации помещений в новостройках также занимается большое количество частных фирм. В этом случае застройщик или БТИ подскажут, в какую из них нужно обратиться для получения документа.
Если выяснить первоначального обмерщика не удалось либо организации уже не существует, за экспликацией можно идти в любую частную фирму , оказывающую такие услуги. Перед подготовкой документа в помещение должен выехать техник и произвести контрольные замеры.
Документы, необходимые для получения экспликации
Обращаться за экспликацией могут только собственники недвижимости.
Документы, которые понадобятся для экспликации:
- Паспорт собственника или уставные документы (если собственником является юридическое лицо);
- Для юридического лица также требуется: решение о назначении руководителя и документ, удостоверяющий его личность, либо доверенность на конкретного работника для получения документа;
- Правоустанавливающие документы на помещение;
- Документы, подтверждающие перепланировку, если она проводилась;
- Технический паспорт помещения;
- Квитанция об оплате пошлины за процедуру изготовления документа.
Документы подаются в соответствующий орган вместе с заявлением о выдаче экспликации. Срок рассмотрения составляет 10 дней.
Экспликация полов
Задача экспликации полов не отличается от аналогичного документа для помещений, только она описывает технические характеристики непосредственно пола: площадь и материал изготовления каждого его слоя.
Например, технические характеристики пола помещения могут включать: бетон – 30; пароизоляционный материал – 10; железобетонная плита – 90; площадь пола – 200 м2. Вся эта информация вносится в таблицу экспликации.
Этот документ пригодится при проведении ремонтных работ в помещении и составлении калькуляции по ним.
Юрист проконсультирует по интересующим вопросам в комментариях к статье
Экспликация представляет собой пояснение либо уточнение архитектурных или инженерных проектов, а также обычных чертежных заданий. Таким образом, данный термин обозначает таблицу или сноску, в которое дается объяснение тому, что изображено на листе.
Что входит в экспликацию помещений
Экспликация помещений – это особый тип документа, в который требуется создавать при проектировании здания или осуществлении инвентаризации. В таблицу, как правило, вносятся следующие данные:
- количество этажей здания;
- нумерация или наименование всех помещений;
- площадь каждой комнаты в сооружении;
- высота всех помещений;
- текущее или предстоящее название комнат.
Вышеперечисленные данные не являются окончательным списком информации, которую можно вносить в экспликацию. Дополнительно в этот документ в зависимости от его предназначения можно занести и другие полезные данные.
Как правило, экспликация помещений подается вместе с соответствующим их планом. Эти два документа дополняют друг другу, предоставляя человеку наиболее полную информацию о конкретном объекте недвижимости.
Типы экспликаций
В настоящее время существует несколько различных типов экспликаций.
Экспликация квартиры. Этот документ подается в соответствующие органы для расчета платежей за коммунальные услуги.
Правильное составление таблицы с указанием жилой и нежилой площади квартиры может помочь сэкономить финансовые средства его владельца.
Это обусловлено тем, что оплата некоторых коммунальных услуг определяется на основании величины жилого фонда. В него не входят балкон, кухня, коридор и т.д.
Экспликация здания. Основное отличие данного документа от предыдущего заключается в количестве описываемых объектов. Ввиду того, что дом – это очень большое сооружение, достаточно описывать в нем только каждую квартиру и помещения общего пользования.
Предоставлять информацию об отдельных комнатах не требуется . В противном случае экспликацию придется размещать на большом количестве листов.
Экспликация участка. Описание прилегающей к объекту недвижимости территории осуществляется примерно таким же образом, как и описание собственно самого здания.
В большинстве случаев экспликация участка осуществляется при наличии генерального плана. В таблице, что создается, указывают все здания и другие типы объектов, которые находятся на площадке или должны быть на ней построены.
Таким образом, существует большое количество типов экспликации. Ниже представлен один из вариантов оформления данного документа.
На снимку присутствует поэтажная экспликация двухэтажного дома с указанием количества комнат, их предназначения и площадей.
Поэтажная экспликация
Особенность создания поэтажной экспликации заключается в необходимости этого документа для ремонта уже существующего здания. К тому же таблица с указанием всех комнат может быть необходима в следующих случаях:
- при ремонте квартиры;
- при сооружении дополнительных помещений;
- при определении свободной площади в комнатах.
Кроме всего прочего, стоит отметить, что поэтажная экспликация требуется при продаже квартиры или дома. В этом документе, как правило, указываются такие данные:
- местоположение всех несущих конструктивных элементов;
- наличие коммуникаций;
- присутствие входов в помещения;
- оконные проемы в комнатах.
Красным цветом на поэтажной экспликации помещений обозначаются те элементы, которых не существует или же они принадлежат сносу.
БТИ
Бюро технической инспекции – это государственный орган, который занимается созданием экспликаций, что требуются преимущественно при осуществлении ремонтов помещений. Для того чтобы составить данный документ, первоначально нужно написать соответствующее заявление. К нему нужно прикрепить следующий пакет документов:
- внутренний паспорт владельца недвижимости;
- свидетельство, подтверждающее права на сооружение или участок;
- распоряжение горжилинспекции;
- акт об осуществленной работе.
В экспликации сотрудники БТИ обязательно должны разделить площадь квартиры или дома на три категории:
- Жилая площадь. Ее составляют преимущественно спальни и залы, предназначенные для проживания в них людей.
- Вспомогательная площадь. К ней относят кухню, коридор и санузел, без которых невозможно использовать квартиру или дом по его прямому предназначению.
- Прочая площадь. Согласно нормам, в нее входит балкон, лоджия и другие помещения такого типа.
Основные нормы и стандарты по поводу того, как должна выглядеть экспликация помещения, прописаны в ГОСТ 21.501-93 СПДС. В соответствии с данным документом специалисты БТИ должны выполнить создание документа, описывающего ту или иную квартиру либо дом.
Слово "экспликация" переводится с латинского как "объяснение" или "истолкование". Это понятие нашло широкое применение в самых разных сферах жизни - в музейном деле, картографии, при создании фильмов. В музеях экспликация - это таблички с текстами-пояснениями, которые, как правило, вывешиваются рядом с экспонатами. При съемках фильма режиссером- постановщиком создается текстовая экспликация (мысли, заметки, детали будущего фильма), оператором-постановщиком - в виде серии рисунков (схема освещения, раскадровка планов и т. п.), звукорежиссером - в виде графического отображения фонограммы фильма.
Экспликация помещений является справочным материалом при организации пространства и обязана присутствовать в составе любого проекта планировки. Она расшифровывает условные обозначения на чертеже планируемого помещения, список помещений, их общее количество, качество и подробные технические характеристики.
Самая частая форма экспликации - таблица, размещаемая на плане. Также она может присутствовать в виде отдельного документа, имеющего юридическую силу. В экспликация включается в состав пояснительной записки.
В каких же случаях требуется экспликация помещений? Данный документ необходим в процессе узаконивания самовольных переделок и перепланировок помещения, проведенных собственником, а также для проведения всех с объектом недвижимости - купли, продажи, дарения, обмена и т. п. При сборе пакета документов, требуемых для совершения сделки, обязательно проверяется соответствие состава, площадей и планировки имеющихся помещений указанным в техническом паспорте.
В случае произведенной перепланировки все изменения должны быть узаконены и внесены в технический паспорт, либо помещение должно быть приведено в исходное состояние.
Проводится эта процедура специалистами Собственник помещения (при наличии правообладающих документов) подает заявку в БТИ. Услуга эта платная, необходимо предъявить квитанцию об оплате. В назначенный день техником БТИ производится осмотр помещения с замером имеющихся площадей и внесением необходимых изменений в первоначальный проект. Затем в течение месяца, как правило, составляется новый квартиры или дома, который будет действителен один год.
Такую заявку может подать и другое лицо (при наличии нотариально удостоверенного разрешения собственника помещения).
Экспликация квартиры (или жилого дома) включает в себя подробную информацию о площади квартиры в целом и в отдельности по каждому помещению. При этом различают (она складывается из площадей всех жилых комнат в отдельности), площадь квартиры (к жилой площади прибавляется площадь подсобных помещений, не считая размера балконов, веранд, лоджий и неотапливаемых кладовых), а также общую площадь (в нее также входит размер холодных кладовых добавляется площадь лоджий, умноженная на коэффициент 0.5, и балконов - коэффициент 0.3).
Экспликация помещений квартиры или жилого дома включает, кроме того, технические характеристики. Это:
Материалы и конструкция фундамента;
Материал и толщина стен (для кирпичных зданий). Для бревенчатого сруба - средний диаметр бревен.
Конструкция и материал перекрытий и кровли;
Для окон - одинарный или двойной переплет, вид окраски и т. п.;
Экспликация полов описывает конструкцию основания и покрытия, материал (для дощатых уточняется наличие или отсутствие окраски).
Экспликация помещений содержит, помимо этого, сведения о внутренней отделке стен, перегородок, потолков, устройстве электропроводки, отоплении (вид топлива, источник поступления тепла), газоснабжении (централизованное снабжение или баллонный газ). А также о водопроводе (от городской сети или местного источника) и канализации (центральная или путем сброса в отстойник).
Нормативный документ для составления экспликации - ГОСТ 21.501 - 93СПДС "Правила выполнения архитектурно-строительных чертежей".