Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать :

• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан :

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
• в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
• передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать :

• передачи проданного ему объекта недвижимости;
• уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

• соразмерного уменьшения цены сделки,
• безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
• возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
• возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
• замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
• предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан :

• принять переданный ему объект недвижимости;
• оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
• оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

• индивидуальные сделки (с участием посредника);
• публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

— публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

— способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

• между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
• между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение и наследование

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Рента

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется .

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная рента;
• пожизненная рента;
• пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм

Аренда

Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать :

• своевременной уплаты арендной платы;
• расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан :

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право :

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
• при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан :

• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Право - один из видов регуляторов общественных отношений. Гражданское право в соответствии со ст. 2 ГК РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.

Право собственности - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему недвижимого имущества. Гражданским законодательством определены ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ), которые связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежащие государственной регистрации (сервитут, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование), а так же и ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений - юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Правомочия собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:

• - владение;
• - пользование;
• - распоряжение.

Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании.

Правомочие пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем извлечения его полезных свойств. Пользование тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение).

Для возникновения права собственности на недвижимое имущество, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно их принято делить на первоначальные и производные:

• - первоначальные - не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;
• - производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.

К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:

• - приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости, на который ранее не существовало ничьих прав);

К производным же способам приобретения отнесены:

• - приватизация;

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации.

Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК РФ признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствии со статьей 236 ГК РФ. В последнем случае такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), на что закон указывает дополнительно.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. В этих целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе самовольно построенного объекта и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия. Однако при соблюдении установленных законом условий право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельном участке, либо за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.

Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку, а за титульным владельцем участка - с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.

Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы, как своим собственным, данным имуществом в течение пятнадцати лет. Важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определения срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК РФ. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

В то же время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационному иску либо по иску владельца, не являющегося собственником.

По производному основанию, наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору.

Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом, и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости, форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст. 550 ГК РФ). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ).

В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей, решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица, передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК РФ).

Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность - договор приватизации (ст. 217 ГК РФ), также следует относить к производному виду оснований приобретения права собственности.

Основания прекращения права собственности на недвижимое имущество могут быть разделены на происходящие по воле собственника и помимо его воли, т. е., принудительно.

Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам купли-продажи), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ).

Отказ от права собственности - новое для нашего законодательства основание прекращения права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Принудительное прекращения права собственности на недвижимое имущество не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

• 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ);
• 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ);
• 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ);
• 4) реквизиция (статья 242 ГК РФ);
• 5) конфискация (статья 243 ГК РФ);

При принудительном обращении взыскания на недвижимое имущество собственника по его обязательствам законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по этому основанию осуществляется общем случае в судебном порядке (если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором), и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса.

В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось недвижимое имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законом. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Статьей 32 ЖК РФ предусматриваются меры по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме не только о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, но и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков.

Реквизиция как основание прекращения права собственности на недвижимое имущество - это возмездное изъятие такого имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в порядке и на условиях, установленных законом. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст. 242 ГК РФ).

В случаях, прямо предусмотренных законом, недвижимое имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда или в административном порядке, в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

Исходя из этого, получаем:

• 1. Современное гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает деление вещей на движимые и недвижимые. Недвижимость традиционно является одним из самых ценных объектов гражданских прав;
• 2. Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости ГК РФ относит так же и движимые объекты, которые признаются в качестве недвижимости законом;
• 3. Право собственности на недвижимое имущество возникает по первоначальным и производным основаниям. К первоначальным основаниям приобретения права на недвижимое имущество относится:
  • - приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (создание (строительство) в установленном порядке нового объекта недвижимости;
  • - приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
  • - вследствие истечения срока приобретательной давности;
  • - при выполнении определенных условий - на самовольную постройку.

К производным же способам приобретения относится:

• - приобретение права собственности по договору;
• - приобретение права собственности в порядке наследования;
• - приватизация;
• - приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.

Если от социологии перейти ближе к проблемам юридической техники следует отметить что земельное право несомненно является наиболее сложной областью традиционного права собственности в силу целого ряда причин экономического свойства которые мы объединили в категорию внешних по отношению к норме факторов нежели исключений из правила в сделках с недвижимостью. Ни одно человеческое общество нельзя считать организованным если оно не в состоянии гарантировать исключительные права индивида или группы индивидов на известные экономические...

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

PAGE 3

Стр.

Введение………………………………………………………………….
Глава 1. Сущность недвижимого имущества…………………………..
Глава 2. Право на недвижимое имущество России…………………....
глава 3. Способы приобретения недвижимого имущества……………
заключение……………………………………………………………..
Список использованной литературы……………………….

введение

Различные правовые системы действительно едины в том, что земля является особо важным объектом отношений собственности. Хотя со всей очевидностью обнаруживается ложность тезиса о том, что земля составляет наиболее важную часть материальных ценностей в современном обществе – солидная доля совокупного богатства в наши дни представлена акционерным капиталом и иными формами движимого имущества – тем не менее непреложным остается тот факт, что нормы, регулирующие земельные отношения, вполне могут рассматриваться как парадигма современного права собственности.

В самом деле, современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений землевладения, коими характеризовался демонтаж феодальной организации общества. Система свободной собственности на землю является одним из фундаментальных институтов рыночной экономики, основанной на конкуренции индивидов, в противоположность экономике феодального типа, в которой не рынок, а социальная иерархия правят обществом.

Если от социологии перейти ближе к проблемам юридической техники, следует отметить, что земельное право, несомненно, является наиболее сложной областью традиционного права собственности в силу целого ряда причин экономического свойства, которые мы объединили в категорию внешних по отношению к норме факторов, нежели исключений из правила в сделках с недвижимостью.

Цель работы: исследование гражданско-правового режима недвижимого имущества.

Задачи:

1. рассмотреть сущность недвижимого имущества;
2. рассмотреть особенности права на недвижимое имущество в России;
3. изучить способы приобретения недвижимого имущества.

Глава 1. Сущность недвижимого имущества

Безусловно, понятие недвижимого имущества в различных правовых системах включает, помимо земли, и многие другие предметы (например, почти повсеместно к этой категории отнесены постройки и иные постоянные принадлежности недвижимости). Важно поэтому попытаться проследить мотивы, отличные от воли случая в историческом развитии типологии (отличающейся от одной правовой системы к другой), которые обусловливают выбор для известных объектов того же правового режима, что и для земли, несмотря на то, что они однозначно отличны от последней. Перед тем как приступить к соответствующему анализу проблемы, остановимся вкратце на самой земле.

Во всей западной правовой традиции земля является частью того, что может находиться в собственности в качестве недвижимого имущества. Конечно, как уже говорилось выше, понятие «реальной собственности», принятое в общем праве, не вполне соответствует понятию недвижимого имущества. Тем не менее в истории общего права большая часть земельного фонда была обеспечена защитой реального иска (отсюда и реальная собственность), и даже те немногие области Англии, где земля не находилась в свободной собственности (а с точки зрения юридической техники, копигольд не мог охраняться реальным иском), в скором времени также подпали под действие правового режима реальной собственности. Если действие реального иска было специально направлено на восстановление земельной собственности, то персональный иск позволял всего лишь претендовать на возмещение убытков 1 .

Историческое возникновение и развитие многих правовых норм обусловлено отношениями по поводу земли. Земля действительно является психологическим феноменом, освящающим идеалы недвижности, постоянства и отсутствия риска. Земля вбирает в себя экономические достижения эволюции человечества, и, за исключением возникающей от случая к случаю революционной обстановки, этот процесс стратификации материальных ценностей в долгосрочной перспективе не может иметь негативного вектора. Даже с учетом горького и правдивого замечания великого лорда Кейнса («В конце концов, все мы умрем»), инвестор, чуждый риска, тем не менее, будет стремиться к приобретению земли в собственность, поскольку даже по смерти сделанный им выбор будет работать на повышение благосостояния его потомства (улавливаете родовую аналогию с африканской конституционной структурой собственности?).

Как следует из теории и практики экономической науки, действиями большинства субъектов рыночных отношений руководит стремление избежать риска. Отсюда очевидно значение земли как объекта правовой организации общества. В реальной жизни минимально необходимой предпосылкой для сохранения землей своей привлекательности как объекта безопасных вложений является наличие стабильных, хотя бы и рудиментных, правовых институтов. Ни одно человеческое общество нельзя считать организованным, если оно не в состоянии гарантировать исключительные права индивида или группы индивидов на известные экономические блага, производные от земли. Всякий, кто имел несчастье вложить свои деньги в покупку жилья в Могадишо, Сараево или Бейруте непосредственно перед началом политических беспорядков в тех краях, может со всем трагизмом подтвердить справедливость сказанного выше.

Земля в долгосрочной перспективе является объектом нескончаемых и постепенных преобразований. Это с легкостью обнаруживается при внимательном исследовании земельных отношений в городах и в не меньшей степени справедливо в отношении земли в сельской местности. Сельский ландшафт современной Англии, например, несмотря на всю свою кажущуюся естественность, есть, тем не менее, продукт непрерывного физического воздействия, имевшего место на протяжении поколений 2 .

Почему повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом тех предметов, которые имеют устойчивую связь с землей. В самом деле, коммунистические (равно как и колониальные) режимы, исключая землю из круга отношений собственности, но одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениями символического характера. Остаточные правомочия государства на землю являются структурно необходимыми для обществ с современной организацией и проистекают из самой потребности в относительно устойчивой политической организации, которая упорядочила бы систему правоотношений собственности. Однако современные правовые системы пришли к необходимости обеспечения того, чтобы осуществление подобных правомочий государством не шло в ущерб такой критически важной институциональной характеристике, как гарантии соблюдения имущественных прав. Гарантии, безусловно, не означают священной неприкосновенности. Тем не менее, для привлечения инвестиций и развития рынка гарантии соблюдения имущественных прав имеют важное значение как в плане земельной собственности, так и в отношении ее постоянных принадлежностей, которые можно рассматривать как вложения, постоянно видоизменяющие землю. Таким образом, нет достаточных оснований для обособления правовых режимов обеих разновидностей недвижимого имущества.

Чем более преобразуется земля, тем более усложняется она как объект права, и эта возросшая сложность находит свое отражение в правовом режиме доходов, которые могут быть получены от преобразования земли. В самом деле, если в отношении сельскохозяйственных земель единственную правовую проблему представляет делимитация границ угодий, то в случае передачи участка земли под строительство небоскреба, в котором разместятся гостиница, торговые ряды и офисы, сложность его правового режима возрастает неимоверно. Может возникнуть необходимость урегулировать вопросы парковки транспортных средств, определения времени начала и окончания работы государственных и муниципальных учреждений, долевого финансирования службы безопасности, теплоснабжения и прочих услуг среди различных собственников-пользователей. По этой причине, кстати, в первые десятилетия XX в. большинство западных правовых систем было вынуждено принять законодательство – будь то в форме специальных законов или непосредственно в виде прямых поправок к кодексам – направленное на урегулирование возросшей сложности отношений по поводу недвижимости в связи с широким внедрением в практику жилищного строительства многоквартирных домов.

Если мы хотим выразить эту идею с использованием понятийного аппарата экономической науки, то получается, что с усложнением условий пользования данным видом ресурсов наблюдается не только рост проблем, связанных с действием внешнего фактора: картина меняется также под воздействием массовых инвестиций и крупных сбережений. Внешний фактор начинает действовать также тогда, когда связь того или иного вида деятельности с землей носит чисто случайный характер. Достаточно привести в качестве примера экономико-правовой аспект организации выступления в городе цирка-шапито. Между последним и, скажем, стадионом есть известные различия. Если иметь в виду одно лишь разовое вложение капитала, было бы некорректным считать цирк сооружением, постоянно видоизменяющим качества земли. Нетрудно поэтому заметить, что стадион действительно относится к категории недвижимого имущества, поскольку только лишь стратификация землепользования приводит к изменению экономической ценности земли.

Несмотря на то что современная технология и в самом деле может позволить перенести Кремль в Японию, непреложным остается тот факт, что потребные для этого экономические затраты были бы совершенно исключительными, в силу одной лишь природы Кремля как объекта постоянной трансформации земли в центре Москвы. Тот же фактор исключительных затрат не действует в отношении предприятий, впечатляющих по своим пространственно-массовым характеристикам, как-то: бурение туннеля под Ла-Маншем или наращивание военной группировки в Юго-Западной Азии перед началом операции «Буря в пустыне». Важным в данном случае является то, что для правовой системы нецелесообразно разделять правовой режим Кремля и Красной площади, на которой кремлевские сооружения расположены 3 .

Германское гражданское уложение вполне отражает в принятой им типологии результаты этих структурных наблюдений. Так, например, § 93, 94 и 95 ГГУ посвящены определению недвижимого имущества. Согласно § 93, например, части вещи, которые не могут быть отделены от нее без нарушения целостности самой вещи (существенные составные части), не могут быть объектом каких-либо иных прав, кроме тех, что действуют в отношении самой вещи. Согласно § 94, существенными составными частями земли являются вещи, имеющие с ней долговременную и прочную связь, в частности, строения или плоды земли, постольку, поскольку они связаны с землей (в нашем примере – Кремль или стадион). Наконец, согласно § 95, те вещи, которые связаны с землей лишь на время (в нашем случае – шатер цирка-шапито), не могут считаться составными частями земли 4 .

Итальянское право являет пример такой типологии, которая будучи немногим лучше германской, создает серьезные проблемы в толковании, поскольку не отражает экономических реалий тех сделок, которые оно призвано регулировать. Итальянский гражданский кодекс попытался обойтись без абстрактного понятия «существенных составных частей», предложив взамен него простой перечень вещей, относящихся к категории недвижимого имущества. Таким образом, итальянское право порывает с традицией и причисляет к одной и той же категории и Кремль, и шатер цирка-шапито! Упомянутый перечень продолжается во второй части статьи и включает также мельницы, бани, все объекты, находящиеся на плаву, но постоянно соединенные с берегом. В соответствии с итальянским законодательством, последняя категория объектов, не будучи недвижимой по своей природе, является недвижимой по своему предназначению и потому должна подпадать под действие правового режима недвижимого имущества 5 .

Приведенная статья итальянского кодекса интересна тем, что демонстрирует, как абстрактное мышление юристов-цивилистов приводит к воздвижению абстракций даже в тех областях, где имели место прямые попытки избавиться от части таковых. На деле же юристы различают (и этот вопрос часто выносится на экзамены за первый курс юридического вуза) имущество, «недвижимое по своей природе», например, земля или постройки, и имущество, «недвижимое в силу своего предназначения», например, ошвартованные плавучие объекты или шатер цирка-шапито). Конечно, причисление плавучих объектов и циркового шатра к категории недвижимого имущества, при том что затраты на их отделение от земли весьма незначительны, бессмысленно с экономической точки зрения и вызывает вопрос о цели подобного типологического подразделения. В действительности это служит лишь тому, чтобы иметь возможность «завалить» на экзамене студента-первокурсника за счет потери централизма в обоснованном с точки зрения здравого смысла и экономики размежевании движимого и недвижимого имуществ.

Глава 2. Право на недвижимое имущество в России

Действующее российское законодательство допускает возможность нахождения земельных участков на праве собственности у граждан, получивших их под индивидуальное жилищное строительство, для садоводства или ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, граждане, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения (например, приобретшие путем покупки или наследования дом в сельской местности) вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены такие объекты. правовые акты о приватизации допускают приобретение в собственность граждан земельных участков под приватизируемыми предприятиями, а также под другими объектами недвижимости, находящимися в их собственности. Разрешено также приобретать в собственность предназначенные под застройку земельные участки в городских и сельских населенных пунктах. Граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п.3 ст.209 ГК), например соседствующих землепользователей 6 .

Акционерные и другие хозяйственные общества и товарищества как участники процесса приватизации государственного и муниципального имущества (покупатели) могут являться собственниками земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты. Частными собственниками земли могут являться также сельскохозяйственные производственные кооперативы, созданные в форме сельскохозяйственных или рыболовецких артелей (колхозов) и получившие в свой паевой фонд земельные участки своих членов, и некоммерческие организации, в том числе общественные объединения и профсоюзы. Наконец, любые юридические лица, ставшие собственниками зданий, сооружений или иной недвижимости в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести в собственность земельные участки, на которых расположены данные объекты недвижимости, а также стать собственниками предназначенных под застройку земельных участков в городских и сельских населенных пунктах 7 .

В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен (п.3 ст.129 ГК) в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Так, собственник земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, строго целевое назначение данных объектов (для жилой или промышленной (производственной) застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяйственного производства и т.п.), требования закона по их рациональному использованию. Несоблюдение этих требований должно влечь для собственника неблагоприятные последствия, вплоть до изъятия земельного участка 8 .

Вопрос о том, какие земли и в каком объеме могут быть объектами частной собственности, решается земельным, а не гражданским законодательством. Оно же определяет и предельный размер земли, предоставляемой частному собственнику. То обстоятельство, что земельное законодательство отнесено Конституцией к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (п.«к» ч.1 ст.72), дает возможность учесть в нем все необходимые региональные особенности. Исключительная федеральная компетенция в области гражданского законодательства (п.«о» ст.71) со своей стороны обеспечивает единство рынка и регламентации имущественного оборота земельных участков. Вместе с тем любые сделки с ними как с объектами недвижимости подлежат государственной регистрации (ст.131 ГК), что исключает неконтролируемый оборот земли 9 .

В соответствии с п.2 ст.214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, данные природные объекты не могут стать бесхозяйными, ибо установлена законная презумпция (предположение) нахождения их в государственной собственности. Эти виды имущества могут быть объектом частной и даже муниципальной собственности лишь в той мере, в какой это прямо допускается государством. Закон специально оговаривает, что находящиеся в публичной собственности земля и другие природные ресурсы могут стать объектом взыскания кредиторов соответствующего публично-правового образования только в случаях, прямо предусмотренных специальным законом. В его отсутствие такого рода объекты, по сути, забронированы от взыскания кредиторов, что призвано сохранить публичную собственность на землю 10 .

Вообще к недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т.п.). К недвижимым вещам закон может отнести и иное аналогичное по сути имущество. Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовое положение конкретного объекта (например, не находится ли этот дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), поскольку это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст.131 ГК) 11 .

Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством (публичной властью) возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным доказательством существования зарегистрированных прав. Эти права могут быть оспорены только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондоминиумами как имущественными комплексами. Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость в Едином государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд. Таким образом, к недвижимым, по общему правилу, относятся вещи, прочно связанные с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на соответствующий земельный участок.

Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) отдельных видов недвижимости, имеющей фискальное или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п.2 ст.131 ГК), однако не имеют правопорождающего значения и не влияют на действительность совершенных сделок 12 .

Государственная регистрация недвижимых вещей и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима. Эта особенность вызвана прежде всего юридическими причинами, а не только естественными свойствами данных объектов оборота. В связи с этим закон распространяет режим недвижимости на некоторые объекты, «движимые» в естественно-физическом смысле, например, на воздушные и морские суда и космические объекты (они подлежат государственной регистрации в особых реестрах в соответствии со специальными правилами).

Действующий гражданский закон в большинстве случаев не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией, ибо это без необходимости усложнило бы процедуру их совершения и привело бы к неоправданным дополнительным затратам для участников. Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними имущество публичного собственника и др.).

Не относятся к недвижимостям (и, следовательно, не требуют регистрации своего правового состояния) вещи, хотя и обладающие значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при продаже «дома на снос» объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность стройматериалов, из которых он состоит и которая сама по себе не имеет связи с землей. Все это – движимые вещи. Как указывает закон, движимыми признаются любые вещи, не отнесенные им к недвижимости (п.2 ст.130 ГК).

Некоторые виды недвижимостей, например, жилые дома и квартиры, имеют особый правовой режим, определяемый их строго целевым назначением. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст.288 ГК). Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей). Гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей 13 .

Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно – территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе, с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст.293 ГК) 14 .

Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п.2 ст.290 ГК). По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Сказанное относится и к жилым домам и другим жилым помещениям, принадлежащим юридическим лицам на праве собственности, поскольку и в этом случае сохраняются строго целевое назначение данных объектов и обусловленные им ограничения в их использовании (ст. 288 ГК) 15 .

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п.2 ст.164 ГК), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок (хотя и не превращает движимые вещи в недвижимые, ибо последние должны быть признаны в этом качестве законом). Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например, автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах Государственной инспекции по безопасности дорожного движения), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль) 16 .

Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемые по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц – субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте «предприятия» являются объектами, а не субъектами права. Предприятие как объект гражданского оборота представляет собой не просто вещь или совокупность вещей, но целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) обязательственные права требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак и т.п.) (ст.132 ГК). В развитых правовых системах в состав предприятий включают также «клиентеллу» (goodwill ), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу») нередко стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая» стоимость его наличного имущества или чистых активов 17 .

Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое лицо (или иной собственник), а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имевшая гражданской правосубъектности (например, магазин, кафе, гостиница, ателье и иное «предприятие» сферы обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (которым, в частности, может быть хозяйственное общество или товарищество либо индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентеллу» (ст. 559 и 656 ГК) 18 .

Другой разновидностью имущественных комплексов по российскому праву является кондоминиум. Жилищное законодательство признает кондоминиумом комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части – в их общей долевой собственности. Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные клетки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок). Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на находящееся в нем же жилое помещение, как, впрочем, и наоборот.

Глава 3. Способы приобретения недвижимого имущества

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу, не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п.2 ст.222 ГК). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п.1 ст.222 ГК) 19 .

Правила о последствиях самовольного строительства прежде широко использовались при нарушении застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и характер возводимых построек, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений вовсе не привело к возможности возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями административного законодательства, устанавливаемых в публичных интересах.

Лишь в порядке исключения возможно признание права собственности на самовольную постройку за застройщиком либо за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство. Застройщик может стать собственником самовольно возведенного строения как объекта недвижимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т.д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило право на соответствующий земельный участок (п.3 ст.222 ГК). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена. В последнем случае новый собственник обязан компенсировать застройщику необходимые расходы на строительство 20 .

Закон специально раскрывает и понятие «передачи» (ст.224 ГК). Ею признается не только фактическое вручение вещи приобретателю или сдача ее перевозчику, либо в организацию связи для отправки приобретателю, но и фактическое поступление имущества во владение приобретателя или указанного им лица (например, доставка на его склад), а также передача ему товарораспорядительного документа на вещи. Фактическое владение вещью приобретателем к моменту заключения договора о ее отчуждении (например, при выкупе арендованного имущества) приравнивается к ее передаче. Иначе говоря, в такой ситуации заключение договора об отчуждении вещи признается законом и ее одновременной фактической передачей.

Особый способ передачи имущества из публичной в частную собственность представляет собой приватизация, которая связана с отчуждением большого количества объектов, находившихся в публичной собственности в силу особенностей организации прежней, огосударствленной экономики. Она является временной, переходной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства и соответствующего ему нормального, а не урезанного имущественного оборота. Этим, в частности, объясняется отсутствие специальных норм о приватизации в Гражданском кодексе и в других общих актах гражданского законодательства.

Следует иметь в виду, что заключаемые в ходе приватизации сделки по приобретению в частную собственность приватизируемого имущества являются гражданско-правовыми договорами (чаще всего – договорами купли-продажи, а приобретение «бездокументарных акций» – договором об уступке прав требования) и подпадают под действие общих норм гражданского права. Решение же о приватизации конкретного объекта (недвижимости) следует рассматривать как одну из форм осуществления публичным собственником своего правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Порядок осуществления этого правомочия и установлен специальными нормативными актами о приватизации.

В соответствии со ст.217 ГК порядок приватизации должен устанавливаться специальными законами, а общие правила о приобретении и прекращении права собственности применяются здесь лишь в той мере, в какой соответствующие отношения не урегулированы указанными законами. Порядок приватизации определяет лишь процедуру (способы) приватизации, но не ее объекты. Последние устанавливают соответствующие публичные собственники, руководствуясь своими интересами и нормативными актами 21 .

Специфика приватизации проявляется в особенностях субъектного состава складывающихся здесь правоотношений, их объектов и содержания. В качестве продавца (отчуждателя) приватизируемого имущества может выступать только публичный собственник в лице комитета по управлению соответствующим (федеральным, иным государственным, муниципальным) имуществом, который принимает решение о приватизации конкретного объекта, и фонда соответствующего имущества, который выступает в роли продавца в гражданско-правовой сделке по отчуждению (продаже) конкретного имущества. В роли покупателей (приобретателей) приватизируемого имущества могут выступать лишь граждане (включая индивидуальных предпринимателей, в том числе фермеров, или крестьян); акционерные и другие хозяйственные общества, в уставном капитале которых доля участия публично-правовых образований (а также общественных организаций и фондов) не превышает 25% (из их числа были прямо исключены производственные кооперативы); иностранные инвесторы (в число которых входят как физические, так и юридические лица, указанные в ст.37 Закона об иностранных инвестициях).

В качестве объектов приватизации могут выступать, во-первых, предприятия и другие имущественные комплексы; во-вторых, здания, сооружения, нежилые помещения, незавершенные строительством объекты; в-третьих, земельные участки; в-четвертых, жилые помещения; в-пятых, акции открытых акционерных обществ. Таким образом, речь идет об отчуждении находившегося в публичной собственности недвижимого имущества или указанных акций. Движимое имущество переходит из публичной в частную собственность в результате обычных сделок купли-продажи (например, поставки продукции государственных и муниципальных унитарных предприятий) или иных гражданско-правовых сделок по отчуждению, а не в порядке приватизации.

Приватизация осуществляется исключительно предусмотренными в законе способами. К их числу относятся:

при приватизации предприятий и других имущественных комплексов – 1) преобразование крупных государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества открытого типа с последующей продажей их акций, 2) продажа по конкурсу или на аукционе мелких имущественных комплексов или отдельных объектов недвижимости, 3) выкуп арендованного имущества; 4) внесение относящегося к публичной собственности имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ;

при приватизации жилых помещений – их бесплатная передача в собственность проживающих в них граждан;

при приватизации земли – возмездная или безвозмездная передача в собственность граждан, либо юридических лиц земельных участков установленного размера;

при приватизации акций открытых акционерных обществ – продажа на специализированных аукционах либо работникам приватизируемых предприятий, а также продажа особых ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения данных акций (типа «опционных свидетельств») 22 .

Таким образом, приватизацию можно определить как отчуждение (переход) недвижимого имущества, а также акций из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном специальным законодательством.

Разновидностью приватизации является «коммерциализация» государственных и муниципальных предприятий. Под ней обычно понимается выделение из состава таких предприятий или их объединений имущества их структурных подразделений в качестве базы для образования новых юридических лиц – самостоятельных хозяйственных обществ, в том числе созданных работниками этих подразделений. Коммерциализация, т.е. создание коммерческих организаций – хозяйственных обществ на базе имущества торгов, трестов, комбинатов и иных считавшихся «государственными предприятиями» управленческих структур, наиболее широко использовалась в сфере торговли и бытового обслуживания еще до принятия специального законодательства о приватизации. Она стала основной формой «малой приватизации», т.е. приватизации мелких и некоторых средних предприятий.

Можно говорить об абсолютной (вещно-правовой) защите не только права собственности и иных вещных прав, но и всякого законного (титульного) владения. Вещно-правовая защита титульных владельцев, в том числе субъектов обязательственных, а не только вещных прав на чужое имущество, составляет понятие владельческой защиты. Институт владельческой защиты, необходимый развитому гражданскому обороту, в известных случаях охраняет и добросовестное (беститульное, т.е. незаконное) владение. Более того, фактическое добросовестное владение может стать основанием приобретения права собственности по давности владения чужим (бесхозяйным) имуществом, включая и недвижимость. При этом до приобретения права собственности на такое имущество фактический владелец вещи вправе защищать свое владение путем предъявления вещно-правовых исков к любым посягающим на его владение третьим лицам (кроме титульных владельцев, имеющих право на вещь в силу закона или договора).

заключение

Итак, мы рассмотрели структуру недвижимого имущества. Вообще, правовое оформление земельных отношений стало одной из острейших проблем современной экономической жизни России. Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные с предельными размерами участков земли, находящихся в частной собственности, обеспечением их строго целевого назначения и наиболее рационального использования, определением категории земель и их учетом, а также предусматривают последствия их нарушения.

Владельческая защита направлена, таким образом, на поддержание устойчивости имущественного оборота и устранение возможной неопределенности в правовом режиме движимого и недвижимого имущества. Ее целью является защита права владения как абсолютного по своей юридической природе правомочия (входящего в состав как вещных, так и обязательственных прав). Поэтому она всегда имеет своим объектом индивидуально-определенные вещи и носит абсолютный характер. В силу этого она не может использоваться для защиты обязательственных (относительных) прав, особенно прав требования (например, для приобретения права на банковский вклад или на «бездокументарные ценные бумаги»), а также прав пользования, реализация которых не требует владения конкретными вещами. Поэтому владельческая защита, даже касаясь прав владения, приобретенных по договору, тем не менее является институтом вещного, а не обязательственного права, а составляющие ее иски относятся к числу вещно-правовых.

список использованной литературы:

1. Гражданское право. Ч.1. / Под ред. А.Г.Колпина. – М.: Юристь, 2015. – 472 с.
   1. Гражданское право. Ч.1. / Под ред. А.П.Сергеева. – М.: Проспект, 2015. – 616 с.
      1. Гражданское право. / Под ред. С.П.Гришаева. – М.: Юристь, 2015. – 484 с.
         1. Иконицкая И.А. Право собственности на землю в Российской Федерации. М.: Наука, 2014. – 226 с.
         2. Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России. // Российская юстиция. 2015. № 5. С.40-47.
         3. Копылов А.В. Вещные права на землю М.: Статут, 2015. – 256 с.
         4. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристь, 2014. – 384 с.
         5. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2014. – 512 с.
         6. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. М.: Дело, 2015. – 348 с.
         7. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 2014. – 200 с.

1 Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. М., 2015. С.126.

2 Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России. // Российская юстиция. 2015. №.5. С.43.

4 Суханов Е.А. Указ.соч. С.152.

5 Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 2014. С.130.

7 Гражданское право. Ч.1. / Под ред. А.Г.Колпина. – М., 2015. С.231.

9 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ.соч. С.338.

10 Гражданское прав. / Под ред. С.П.Гришаева. – М., 2015. С.60.

11 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2014. С.162.

12 Гражданское право. Ч.1. / Под ред. А.П.Сергеева. – М., 2015. С.258.

13 Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2015. С.71.

15 Там же.

16 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ.соч. С.343.

18 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ.соч. С.344.

19 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 2014. С.22.

20 Щенников Л.В. Указ.соч. С.24.

21 Иконницкая И.А. Право собственности на землю в Российской Федерации. М., 2014. С.76.

22 Копылов А.В. Указ.соч. С.84.

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм>
21620.		Анализ правового режима недвижимого имущества	39.45 KB
	Этот объект правоотношений всё чаще становится объектом различных споров сделок и резонансных случаев в нашей стране привлекая к себе большое внимание что способствует проявление интереса к данному виду правоотношений. В связи с этим возникла необходимость правового регулирования отношений связанных с недвижимым имуществом. Законодательством устанавливается особый правовой режим недвижимого имущества.
20779.		Особенности защиты прав добросовестных приобретателей недвижимого и движимого имущества	83.38 KB
	Положение добросовестного приобретателя на протяжении веков представляет собой одну из наиболее спорных проблем в науке гражданского права. Изучение развития положений о защите прав этого участника гражданского оборота представляет собой весьма интересную задачу как с точки зрения законодательных установлений начиная с римского права и заканчивая положениями современных законодательств континентальной Европы и стран системы общего права так и с точки зрения доктрины.1 Данная проблема представляющая собой один из труднейших и...
17110.		Формирование оптимальной системы налогообложения жилого недвижимого имущества в Российской Федерации	58.6 KB
	В настоящее время действующий налог на имущество физических лиц базируется на инвентаризационной стоимости не имеющей привязки к рыночным показателям стоимости недвижимости и мобилизует незначительные поступления в местные бюджеты. Однако важность предстоящей реформы обусловлена не только фискальными причинами но также высокой социальной значимостью недвижимости которая требует от налога учета платежеспособности налогоплательщиков и справедливого распределения налоговой нагрузки что исключает возможность построения нового налога на основе...
6818.		Способы приобретения гражданства РФ	7.1 KB
	По рождению гражданство приобретается, если на день рождения ребенка: 1) оба его родителя или единственный его родитель являются гражданами РФ; 2) один из его родителей имеет гражданство РФ, а другой родитель является лицом без гражданства, или признан безвестно отсутствующим
13150.		Способы приватизации государственного имущества: правовой аспект	730.38 KB
	Исследовать понятия и источники правового регулирования приватизации; изучить субъектный состав указанных отношений; провести анализ характеристики способов приватизации государственного и муниципального имущества; определить способы защиты прав субъектов приватизации; изучить правоприменительную практику по вопросам приватизации государственного и муниципального имущества...
4332.		Право собственности. Правомочия собственника. Основание приобретения и прекращения права	8.96 KB
	Право собственности. Право собственности предполагает владение пользование контрольным имуществом распоряжение. Виды собственности: частное; государственное; муниципальное. Субъекты собственности.
18583.		Юридический анализ незаконного приобретения, передачи, сбыта, хранения, перевозки или ношения оружия, боеприпасов, взрывчатых веществ и взрывных устройств	71.11 KB
	Незаконное приобретение передача сбыт хранение перевозка или ношение оружия боеприпасов взрывчатых веществ и взрывных устройств совершенные группой лиц по предварительному сговору или неоднократно. Понятие оружия боевых припасов взрывчатых веществ и взрывных устройств в уголовном праве Республики Казахстан. Понятие боевых припасов взрывчатых веществ взрывных устройств огнестрельного и холодного оружия и классификация. Владение и применение оружия взрывчатых веществ и взрывных...
16518.		Принцип стабильных зависимостей в оценке имущества	37.5 KB
	Для непосредственного применения метода ДДП нужен прогноз выгод от использования имущества за весь срок его службы что требует в частности и прогноза динамики цен на продукцию работы или услуги производимые с помощью имущества и на ресурсы затрачиваемые при его использовании. Многие другие методы оценки базируются на предположении что стоимость имущества зависит от значений тех или иных влияющих на нее факторов на дату оценки и что такая зависимость стабильна т. Обычно вид такой зависимости постулируется а калибрующие ее параметры...
14218.		Амортизация имущества и порядок его приминения налоговом учете	41.94 KB
	Целью курсовой работы является изучение объектов сроков и методов начисления амортизации в налоговом учете. Исходя из поставленной цели задачами являются: изучение сущности амортизации; рассмотрение объектов амортизации и амортизируемого имущества в сфере налогообложения; рассмотрение методов расчета амортизации в налоговом учете; сравнение амортизации имущества в налоговом и...
17938.		Государственные корпорации: создание, управление и использование имущества	250.68 KB
	Это в свою очередь ставит перед отечественной практикой и наукой управления сложные задачи одной из которых является совершенствование механизмов управления новыми институтами какими являются корпорации с государственным участием. Предметом исследования является система экономических отношений складывающаяся внутри государственной корпорации и между государственной корпорацией и другими субъектами рынка в условиях современной российской экономики. В экономической литературе...

Покупка своего жилья – мечта многих семей. Далеко не все могут позволить себе собственную квартиру, так как стоимость приличной недвижимости, пригодной для жилья, составляет минимум миллион рублей даже в регионе.

Учитывая, что свое жилье иметь важно, государство допускает много способов приобретения квартиры, доступных семьям с обычным доходом. Это и ипотека, и жилищное кредитование, и возможность оформления налогового вычета, и долевое строительство, и многие другие способы.

Плюсы своей квартиры

Приобретение квартиры становится вопросом не только жизнеобеспечения, но и престижа. Ведь купить недвижимость может далеко не каждый, только тот, кто заслужил это своим трудолюбием и кто воспользовался предложенными возможностями.

Несмотря на то что на Западе многим семьям выходит дешевле снимать жилье, чем покупать свое, в нашей стране дело обстоит по-другому.

Арендная плата в России довольно велика, к тому же закон выступает однозначно на стороне арендодателей, а не съемщиков.

Арендаторы оказываются не защищены от собственников жилья, их могут выселить в любой момент, поднять им плату, обязать оплачивать ремонт. И если при этом не заключен (а именно так обстоит дело в подавляющем количестве случаев), то нет никакого способа призвать арендодателя к ответу.

Кроме того, арендатору нужно согласовывать каждый шаг по изменению облика квартиры с ее владельцем, приходится выяснять отношения с представителями управляющей компании, если собственник жилья оказывается недобросовестным плательщиком, и т. д.

Приобретение своей квартиры оказывается выгодным не только с психологической точки зрения, но и с экономической. Конечно, зачастую платежи за свою квартиру, если она взята в или кредит, выше, чем потенциальная арендная плата, но эти платежи временные и деньги вкладываются в собственное жилье, а не отдаются дяде.

Как можно купить квартиру

Самый просто способ: накопить деньги. Однако далеко не каждая семья имеет такой уровень дохода, чтобы позволить себе откладывать достаточные суммы, чтобы их хватило на покупку квартиры. Особенно, если учитывать, что недвижимость дорожает, а в кризисные времена теряет в цене не так много, чтобы можно было «воспользоваться моментом».

Поэтому имеет смысл рассмотреть другие способы.

Ипотека

Для получения ипотеки в банке нужно иметь хорошую кредитную историю, достаточный для осуществления платежей доход, а также первоначальный взнос (обычно 10%).

Для получения одобрения со стороны банка можно привлечь созаемщиков (например, родителей), а также поручиться имеющейся недвижимостью или автомобилем, доказать наличие дополнительного дохода (к примеру, проценты с банковского депозита).

Кредит

Этот способ хорошо подойдет для семей, которым ипотека не подошла по тем или иным причинам. Например, не хочется брать ипотеку на длительный срок (ипотека подразумевает «марафонскую дистанцию» на 15–20 лет и за счет этого сокращение суммы ежемесячного платежа), в то время как доход позволяет взять более краткосрочный кредит с повышенной суммой ежемесячного взноса.

Также взятие кредита оптимально, если продается недвижимость меньшей площади и покупается более просторное жилье.

Использование субсидий

Этот способ комбинируется с первыми двумя. Госсубсидии бывают нескольких типов. Например, полученные средства можно использовать в качестве первоначального взноса, как сертификат.

Военный сертификат, напротив, позволяет взять ипотеку на льготных условиях. Третий вид субсидий – помощь в погашении ипотеки. Так, можно оформить на проценты по ипотеке.

Социальные программы

В некоторых регионах запущены программы помощи молодым или многодетным семьям. Так, например, в Башкортостане многодетным семьям выделяют участки под строительство, а в Калининградской области выделяют миллион для покупки жилья.

Нужно поинтересоваться в местном отделе соцобеспечения о наличии таких программ и об их условиях.

Участие в специальных программах софинансирования

Такие программы предлагаются некоторыми банками, в частности Сбербанком. Под участием подразумевается, что семья на протяжении определенного времени (2-3 года) делает взносы, пополняя специальный накопительный счет. После истечения оговоренного срока государство увеличивает на определенный процент накопленную сумму, и ее можно использовать в качестве первоначального взноса.

Долевое строительство

Квартиры на этапе стоят значительно дешевле, иной раз в 3-4 раза ниже среднерыночной цены. К тому же платежи рассредоточены на время возведения дома.

Среди существенных минусов большое количество мошеннических схем, которые применяются при долевом строительстве, из-за чего дольщики оказываются обманутыми, строительство оборачивается долгостроем или вообще замораживается.

Аренда с последующим выкупом

Такой способ крайне редко, но применяется. Платежей в таком случае будет два: первый – в качестве арендной платы, второй – в счет будущей покупки квартиры.

Разновидность такой аренды: рента с пожизненным содержанием. Например, семья ухаживает за пожилой женщиной, и между ними заключен договор, суть которого сводится к следующему: арендаторы полностью содержат владелицу жилья и оплачивают все ее счета, но после ее смерти квартира переходит им в собственность.

Таким образом, есть немало способов приобрести свою недвижимость, не имея на руках достаточного количества средств. Нужно тщательно изучить каждую возможность, взвесить все достоинства и недостатки – и действовать.

Как оформить покупку недвижимости ?Необходимо это сделать в соответствии с требованием законодательства. Поэтому прежде чем покупать — познакомьтесь с тем, как оформить покупку недвижимости правильно, ведь недостаточно право собственности приобрести еще в обязательном порядке его нужно зарегистрировать в Росреестре. Статья обновлена 14.01.2018 г
Разберемся подробно.

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете (ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

Вам необходимо оформить право устанавливающие и право подтверждающие документы на объект недвижимости.

• Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
• Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы квартиру (другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом наступления права собственности — является подписание Договора купли-продажи и Акта приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

• если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
• если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
  Такие договоры составляет нотариус.
  Читайте статью:

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

• Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
  И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.

Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки

• Законность купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности за законность сделки.
• Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.

Как оформить покупку недвижимости. 1 этап

Для подготовки пакета документов для сделки необходимо время:

• выписаться из квартиры — до 2-3 недель
• заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
• подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
• подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его и

• После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
• Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: